בעת ביצוע עסקאות מקרקעין, ישנו תמיד צד קונה וצד מוכר. בין אם מדובר ברכישת קרקע, נחלה, דירה או שטח למסחר ועסקים – במעמד מכירת נכס מקרקעין, נדרשים להעריך את שווי הנכס בכדי להגיע לעסקה לשביעות רצון שני הצדדים.
מובן שהערכת שוויו של נכס אינה מדע מדויק, ואם תשאלו 3 שמאים שונים כנראה שתקבלו תשובות שונות, אך תשארו בטווח מאוד מצומצם של מחירים, שכן אנשי המקצוע מתבססים על מתודות וכלים מקובלים לצורך ביצוע האומדן, וכמובן לא שולפים מהמותן.
שמאי מקרקעין בעסקת מכר של דירה
בעת ביצוע עסקה של מכירת דירה ישנם שני רבדים: הגלוי והסמוי. ברובד הגלוי, ישנו המפרט של הדירה, המבנה הנראה לעין, חלוקת החדרים, הנראות החזותית, המיקום, איכות החומרים ועוד. כל אלה גלויים לעין, או לכל היותר דורשים בדיקה של אנשי מקצוע בכל תחום (מבנה, הנדסה, תשתיות) כדי לקבל תמונת מצב אוביקטיבית על מצב הנכס וכנגזרת – על שוויו הריאלי.
אך לצד מה שנוכל לראות, ישנם גם היבטים סמויים, דוגמת מיסוי על הנכס, נושאים שנויים במחלוקת (אולי יש בעלים נוסף מלבד המוכר), היטלים שלא שולמו, חובות, שיעבודים ולמעשה כל מה שעלול להצדיק הפחתה במחיר המבוקש או בשווי שהוצג עבור הנכס.
שמאי מקרקעין יבצע את כל הבדיקות, מול מוסדות המדינה, העיריה, מנהל מקרקעי ישראל וכל שיידרש כדי לתת תמונה ברורה ואובייקטיבית ככל הניתן, כדי שאפשר יהיה להעריך את השווי האמיתי של הנכס.
כמובן שמשתנה נוסף ומהותי מאוד כאן הוא נושא הסטורית עסקאות המכר שבוצעו ברחוב / בניין בשנים האחרונות, וזה מהווה פרמטר די בולט בחישוב.
הערכת שווי נכס במצב של חלוקה
בין אם מדובר בחלוקה של נכס לאחר פירוק שותפויות דוגמת שותפויות עסקיות, נישואין, בעלות משותפת ובין אם מדובר במצב מאוד נפוץ של ירושה המתחלקת בין מספר אחים / יורשים – אומדן של שמאי מקרקעין.
בעסקאות מסוג זה (חלוקה, פירוק שיתוף) מקובל בהחלט שכל צד (למעשה כל יורש אפילו) מגיע עם שמאי מהצד שלו ומבקש הערכה מנומקת לשווי הכולל של הנכס ולשווי החלק שלו בתוך הנכס.
אתגרים שונים של שמאי מקרקעין
כל עיר מביאה עמה אתגרים חדשים לפתחו של השמאי. בחיפה המתחדשת נושא התמ״א ושינוי צביון של העיר יעסיק את השמאי יותר מעסקה רגילה, ולעומת זאת שמאי מקרקעין בתל אביב ימצא עצמו נדרש לעירנות ומודעות בנושא תכניות השימור. לכן, שמאי המקרקעין נדרש להיות בקיא באיזור בו מתבצעת העסקה, להכיר את אופי העיר היטב ו״לשחות״ במידה הרלוונטי לאיזור.
אם אתם לקראת עסקת נדל״ן, ולא חשוב האם מוכרים או קונים, כדאי להעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי, אמין ורציני – וכדי שתקבלו את המקסימום שמגיע לכם. זכרו, לא מדובר בעסקה קטנה, וכל אחוז לכאן או לכאן משמעותו עשרות אלפי שקלים, ולכן שווה להתעכב ולהתעמק בנתונים.
